智慧产城运营商

“第二曲线”下的产城进化论与浪潮之巅

发布时间:2020.04.09 浏览次数:403


同中国的改革开放一道,产业地产也呈现出时代的面貌与缩影,从“蛇口工业区的一声炮响为我们送来了产业地产”起,历经了40年的肆意生长,这一承载着国计民生的产业也走过了起承转合,走出了一条外向型向内陆型转移,国家队到市场化的转型之路。


紫光海阔致敬这激荡的年代与行业先行者。与此同时,我们也不禁要问,在经济生态和社会发展日新月异、新旧动能转换期的今天,产业地产的风口,在哪里?


伫立在过去和当下之间,回望来时路,是为了更好地出发!


“提到过去,

每个时代都承认它是事实,

提到当前,

每个时代都否认它是事实。”

——罗素


当事实变成历史,我们终于看清了它最初的模样。


改革开放让外贸这驾马车策马奔腾,从最早开设的5个经济特区和14个开放城市中,中国崛起了第一批外向型工业园区形态。贸易顺差带来的是源源不断的出口加工业,产业地产一时风起云涌。


外贸的腾飞和制度的解放带来了经济的快速增长,我们欣喜地看到,市场化浪潮席卷而来,产业地产亦进入到市场经济体系下的快速发展阶段。


那是一个遍地开花的时代,快速规模化,才能在未来立于不败之地。在这样一种思维下,企业通过可售卖的产品类型先行,而后再跟进持有运营类产品的模式,得以快速获取土地,快速回笼资金。


彼时,为了加快产业结构调整,提升第二产业与第三产业的比重,“城镇化”被赋予了这个重要的使命。快速的基础设施建设与开发客观上助推了城镇化,也让诸多产业地产企业完成了原始积累。



每个时代有每个时代的特性,回观城镇化进程下的产业地产发展,真正的产城融合才是可持续发展之路。

任何一个快速发展的经济体,都会经历一个大红利时代。


2003年,我国的GDP增长率首次突破10%,较长时间保持在两位数;而广义货币供应量方面,2000年底,M2余额约13万亿元,2015年这一数字达到近140万亿元。相较15年前增加了11倍。



有意思的是,这一期间,国内并未出现大的通胀,除了外汇占款之外,固定资产投资成为了蓄水池。也因此,资产价格在那一时期高企,风驰电掣。


产业地产,也深处这个大红利时代中。为了与这个时代步调一致,不少产业地产并未按实业方式运营,更多被看作是资产标的,讲求的是快速变现,快速回笼,然后拿下一个资产,周而复始。


不可否认,货币的增加助推了中国经济快速崛起。那一时期,金融发挥了杠杆效应,货币乘数、杠杆化率、资产证券化,这些词汇常被企业家们提及,金融运作下的“美国模式”成为经济学宝典。


那是一个喧嚣的年代,潮涨潮落,企业需要定力才能始终抱持正确的航向,长久续航。

喧嚣终会过去,大投资时代也迎来了“转场”。


一方面是大投资盛筵散席,回归本位与原点;另一方面,土地政策趋严,要求多数工业用地持有运营。


产业地产进入到运营时代,存量运营、练好内功成为共识。实际上,越来越多的企业意识到,他们不再将价格作为寻找园区的唯一抗性,而园区为企业提供的附加值才是根本——来自市场、金融、产业链、政策兑付的服务。



园区是否能为入驻企业提供融资服务、是否具备上下游产业链基础,是否对接政府解决企业的融资便利、政策审批与税收减免,甚至是否可以帮助企业拓展市场,建立圈层,都成为了考验园区运营能力的指标。


产业地产的真正价值在于长期运营,稳定的大客户和现金流是生存与发展的根基。产业地产运营初具狭义的生态、平台、协同概念。


经济的深化改革让实业企业认识到运营和产品的价值,除了做好当下,放眼未来,胸怀大局,才能向涛头立。

查尔斯·汉迪在《第二曲线》中说,企业从起始期到衰败期是第一曲线,但为了避免自由落体,必须要找到新增长点的第二曲线。



企业如是,产业地产亦如是。


“十九大”报告指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。


对于产业地产而言,转变发展方式就是“第二曲线”,但与此同时,产城融合的崭新模式成为了新的商业逻辑命题。


这道命题的题眼在于:如何从狭义的产城融合的概念转换到广义的生态观,赋能人、自然、产业、城市、社会,不仅契合中国经济增长与社会形态的第二曲线,形成统筹兼顾并衍生经济效益的新型商业模式。这需要大思维。


紫光海阔正是在这样一个时代背景下,开创性地打造“人、城、境、业”的商业生态,筑科技,文化,生态之基。


产业地产的本质,离不开对区域产业经济的赋能。紫光海阔依托自身的资源禀赋,导入及培育“芯、云、网、智”科技产业,并引入产业链上下游企业及人才,利用产业聚合优势,形成科技产业集群,做到真正的产业升级,为区域增强新经济模式下的竞争力。


而在为区域产业经济赋能的基础上,紫光海阔通过产业拉动,继而兼顾人与环境,产业与城市,打造“科技与产业并进、生态与业态共荣、城市与文化共生”的宜业宜居型科技产业园区。



位于成都天府新区的紫光·天府芯城成为了这一新型产业生态模式的试验田,在政府规划的产业新区之中,在公园城市的底板之上,紫光芯城通过广义生态观的视角,对生产、生活、生态的创新商业模式进行解构。


在紫光·天府芯城的中央,一座依势起伏的智慧之环环绕其中,人们可以在屋顶的红色跑道上奔跑,四周绿色如茵的景致尽收眼底,又或者去旁边的鹿溪河畔漫步,去生态公园畅快呼吸,去中央湿地公园感受大自然的万种风情。



这是一种对人性的尊重,也是紫光海阔的主张——尊重“人”在生态文化塑造中的能动性,肯定“人”在产业带动城市发展中的重要性,支持“人”在产业与生活中的目标性。



在紫光海阔看来,“生态”的概念不仅是赋予产城以产业动能,也是将人的生活置入其中,将人、自然、产业有机结合;“生态”的概念不仅是狭义的园区运营与产业植入能力,还是在产业升级浪潮下为区域赋能,成为国家经济结构调整的先头兵;“生态”的概念也不仅仅是传统意义上的产业地产租售模式,而是与企业一起,扮演合伙人角色,通过赋能实现双赢的新商业逻辑……



产业地产的第二曲线,需要我们的“觉性智慧”从三维转变为四维,那便是从客户思维到伙伴思维,从物业租售模式到投资共生模式,从园区经济到城市经济,从产业到人。



近一百年来,总有一些企业站在浪潮之巅,它们成为了新物种,在进化论下,引路去“窄门”。