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解析2020年产业地产政策逻辑

发布时间:2020.04.14 浏览次数:2155 来源:产城观察网

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,实现年度经济增长目标意义重大,因此政策总基调肯定是偏宽松的。2019年12月召开的中央经济工作会议提出了2020年经济工作的重点任务,包括贯彻新发展理念、打好三大攻坚战、保障和改善民生、推动高质量发展、深化经济体制改革等,强调了长期性和结构性的经济发展目标,而在疫情背景全球经济面临衰退的背景下完成这些任务指标政府压力很大,因此短期政策趋势会更为落地。



十三五收官之年,

短期落地政策频出


part.01


1.1 疫情前,招商大战烽烟四起


今年年初各地的抢商大战就开始硝烟弥漫。1月1日,《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》正式实施,作为开年的“1号国策”,其信号意义非同小可。中央冲锋号一响,各地招商引资大战狼烟四起。


1.1.1 上海重视优化营商环境,全力助推投资促进工作


1月2日,上海市优化营商环境建设暨投资促进大会召开,这是上海连续第3年工作开局之际就突出抓优化营商环境工作。会上上海市政府专门研究制定了“营商环境改革3.0版”方案和加强投资促进32条举措,即《关于进一步加强投资促进工作推动经济高质量发展的若干意见》。对优质重大项目保证优先快捷供地,促进土地资源高效节约利用。目前,上海已经提出“大招商格局”和“挂图作战”


1.1.2 江苏双核迅速响应:南京强调“创新”,苏州看中“开放”


1月2日,江苏省委省政府举行了2020年全省重大产业项目建设现场推进会议&外商投资企业座谈会,省、市、县三级总投资逾万亿元的1473个重大产业项目集中开工,各个分会场的项目建设和招商引资的热度迅速升温。


同日南京举行了“创新名城建设推进大会”,现场参会2000多人,并发布了一号文件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》,多项政策全国首创、全国领先。


相比于南京强调内生的“创新”,作为江苏双核的另外一个主角,苏州更强调的是“开放”。1月3日,苏州召开新年第一会——“开放再出发大会”。苏州这次高仿深圳,一口气推出了68.8平方公里产业用地进行全球招商,并全球首发了“开放创新合作热力图”,同时还发布了一号文件《中共苏州市委苏州市人民政府关于开放再出发的若干政策意见》。


1.1.3 珠三角暗流涌动:广州明确工业产业区布局,深圳大手笔力推产业用地


珠三角也同样是暗流涌动,短兵相接。1月2日,广州市政府常务会议通过了《广州市工业产业区块划定成果》,明确了全市工业产业区块布局。数据显示,广州共划定工业产业区块669个,作为广州先进制造业、战略性新兴产业发展的核心载体,总面积621平方公里。2019年岁末,深圳举行了2019全球招商大会,一口气推出30平方公里产业用地,相关签约投资额高达5600多亿。


1.2 疫情中,全国停摆招商政策热度不减


3月11日,国家发展改革委发布了《关于应对疫情进一步深化改革做好外资项目有关工作的通知》,提出了外资项目11条,强调各地要加强重大外资项目跟踪储备,符合条件的将按程序纳入重大外资项目工作专班协调。技术先进、医疗防疫、关键领域或中西部地区、东北地区的项目,可适度放宽规模。疫情大环境下各界的经济活动基本均被叫停,在密集的防控疫情政策指导下,招商引资的政策依然没有停下脚步,反而与时俱进快速调整,确保各项目的落地推进。


3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》,这个“土地新政”,将显著影响中国未来城镇化进程,意味着国家给城市土地问题松绑,将给中心城市带来较大利好,为他们腾出较大发展空间。土地,将不再成为限制城市发展、产业落地、招商引资的一个硬性条件,反之,只要有人口、只要有产业、只要有项目,土地都不是问题,含金量高的项目一定会有地可落。


以区域一体化为驱动,

中长期政策方向不变


part.02



2.1 区域一体化是政策逻辑下的核心驱动


2018年11月国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,明确实施区域协调发展战略是新时代国家重大战略之一,提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领,以西部、东北、中部、东部四大板块为基础,促进区域间相互融通补充。区域协调发展是规范机制,区域一体化是发动机。加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径,是都市圈走向城市群必然的方向。


2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,这份纲领性文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划,大湾区地处中国的南部,由香港、澳门和广东省组成,地理邻近是区域经济一体化的天然条件,同时港澳两地伴随着中国内陆,特别是广东积极开放,两地与广东经济发展密切相关,形成在“两制”基础上的优势互补。2019年12月1日,国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,长江三角洲区域一体化上升为国家级战略。这一发展战略涵盖上海、浙江、江苏、安徽35.8万平方公里、27座城市、1.5亿人口的宏伟蓝图。


2.2 调整中要求效率,发展中要求成果


在区域协调发展和区域一体化概念下,产业转移出现了全新的高潮。产业大升级与产业大转移时代到来,大调整催生全新巨量市场。在此背景下衍生出调整中要效率,发展中要成果。


2.2.1调整当中要效率本质是资源集约


资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。


土地资源集约,即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。无论是北京市的禁止分割出售,还是广州市的分割转让,目的均是要保证园区提质增效。《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》中提出:将原有的50年工业用地使用权缩短为20年,同时直接禁止了产业用房的分割销售。《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》中允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。


公共资源集约,核心是亩均论英雄,即根据每亩能产生更多的税收来决策公共资源的分配,未来亩产更高的企业将有更多的公共资源的分配和倾斜,目的是经济的提质增效。这将利好于“小而美”、“隐形冠军”、“独角兽”等企业和园区的整体发展。浙江省首推亩均论英雄,《关于深化亩均论英雄改革的指导意见》提出:规模以上工业企业综合评价指标,实行用地、用电等资源要素差别化配置,鼓励企业向更高的评价档级发展。随后上海市根据自身的实际情况进一步跟进,《关于促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》提出以用地、用能、劳动效率、科技创新等指标为核心,实施要素差别化配置机制。


无论是土地资源集约还是公共资源集约,都不是“一刀切”,而是根据区域条件和区域产业发展情况相应的有不同的调整。


2.2.2调整当中要成果本质是管制规“控”


先租后让,高准入门槛,高履约保证金,全周期监管。


目前国内第一个从政府层面对1.5级开发予以官方发文倡导的《东莞市地1.5级开发操作指引》。在2018年上半年发布,东莞的1.5级开发政策意味着未来的产业园区开发将不再有一次性开发,而是齿轮式开发推进模式。2018年12月深圳市推出“先租后让”土地出让新模式,政府以租赁方式供应一宗产业用地,租赁期限为5年。深圳市先租后让政策相比于1.5级园区开发的8-12年的土地使用权,时间更短,并且没有产权。租赁期限内,企业的产值、税收等各项指标通过履约考核,则土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核,租赁期满将收回土地使用权。




从全国来看:


政策创新要素凸显、

区域执行更为精细化


part.03


在调整中要效率,发展中要成果这样的政策逻辑框架下,其中强调三点要素:创新要素凸显、政策精细化和擦边球行为收紧。


创新要素凸显:2019年 5月28日的国务院发布11号文(《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》明确支持对有条件的经开区开发建设主体IPO上市、鼓励开发区资产证券化推进。亿翰认为园区IPO可以看成是制度创新的激励机制。由于这个文件会涉及到支持创新,使得一些国家经开区不论是用IPO或者资产证券化的方式盘活存量,拿到资金进一步投资企业、投资创新,从而引领新一轮中国经济的发展。这个政策可以作为信号型的政策,在这样的政策引导下,同年9月邳州开发区入股ST中新,完成了借壳上市,11月中新集团苏州工业园区通过发审会,结束5年上市长跑。


擦边球行为收紧:2019年5月北京“全面叫停产业地产分割销售”,实际上2018年已基本叫停,但并未“把门关死”,大区块分割销售需要副市长同意,但是目前副市长没有权利。原有产证或者存量项目,对于买方或者卖方审批十分严格。2020年1月深圳产业地产新政取消转让增值收益,这是自2013年《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》试行了近7年后首次祭出全新的调整方案,对之前的政策进行了大幅修订,比如工业楼宇分割转让后5年内不得再转让等等。


政策精细化:2019年9月山东提出改变原来地方官员吃官饭的现象。此次政策颁布将不仅影响开发区前端的招商政策、项目落地政策,更多地体现在项目的管理方面;2019年10月河北提出“一企一策、一项一策”与房地产“一城一策”类似,不再一刀切。除了地区政策,开发区内部也提出了不少活化机制比如园区聘任制。这体现的是国资管制逻辑的改变,过去的园区逻辑更偏向园区管委会的是管控逻辑,目前逐步由管控逻辑转变为服务逻辑。




从区域来看:


产业资源争夺加强,

构型机会凸显


part.04


从区域上来看,各地方政府的产业资源争夺仍然非常激烈,因此有些区域政府虽然清楚政策漏洞所在,但愿意给予政策支持刺激产业资源的转移。区域结构性机会凸显,每个城市发展的阶段、节点不一样,其所需的资源也不尽相同。


华中 - 郑州、长沙:产业转移下,开发商和区域的政府一个愿打一个愿挨。产业发展尚未成熟,产业地产政策相对较松,允许分割销售。以前行业对于产业地产的投资机会是看城市能级的,一二线产业资源多、机会多。


华南 - 深圳、东莞:区域上争夺产业资源。经过这几年的发展,东莞政策的转型非常成功,很多原来深圳的产业都专业到东莞,其产业转型也基本成型。在此基础上继续放宽,2019年5月,东莞印发《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》,对东莞科技企业孵化器产权分割政策出现重大多处重要调整,新孵化园区80%可以分割销售。


华东 - 浙江:行小镇之名,做园区资本招商之实。2019年浙江发布《浙江省特色小镇产业金融联动发展基金组建运作方案》,出台特色小镇基金,国资持股比例只有10%。而以前一般国资持股比例比较大,承担区域发展及引导作用。



亿翰观点

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2020年开年以来黑天鹅事件不断,中国要想在全球经济承压的浪潮下逆势发展,必须发挥好“看不见的手”的作用。可以预见的是今年将不断有的调整政策落地,产业地产作为产业发展的载体和基石毋庸置疑也会受到重点关注。本篇文章只对政策大逻辑进行探讨,对政策趋势略输浅见,而关于土地政策、招商政策、投融资政策以及补贴政策在本篇文章中不作更多表述,后续会推出深度专题进行讨论